Las 5 preguntas clave sobre vender proindiviso

Probablemente hayas escuchado algún anuncio o a alguien de tu entorno familiar o de amistades el término de vender proindiviso pero no sepas exactamente qué es, cuándo es una buena idea y qué ventajas y desventajas tiene. En este artículo que damos las cinco claves para que sepas exactamente todo lo que implica una venta proindiviso.

¿Qué es un proindiviso?

Un proindiviso es el derecho de propiedad sobre un bien, habitualmente un inmueble, sólo parcialmente puesto que comparte la titularidad con otras personas. La principal característica de este régimen legal es que ninguno de los propietarios o cotitulares tiene la plena propiedad del bien.

Esto es lo que suele ocurrir cuando hay varios herederos de una vivienda, un local o un terreno rústico. Todos comparten la propiedad a partes iguales, necesitando la aprobación unánime para cualquier cosa que se quiera hacer con el bien en cuestión, lo que da sin dudas muchos problemas.

¿Se puede dividir un proindiviso? ¿Cómo?

El artículo 400 del Código Civil de España establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier momento que se divida el proindiviso.

Existen distintos modos de dividir un proindiviso:

• Dividiendo la cosa común en partes y asignando la parte proporcional a cada copropietario. Por ejemplo, si dos hermanos heredan una finca de 200 hectáreas, se divide en dos partes, y cada hermano recibe 100 hectáreas.
• Se vende la cosa común en conjunto a un tercero y se divide la ganancia recibiendo cada heredero la parte que le corresponde.
• Uno de los herederos compre la parte de los otros herederos pasando a ser el único propietario.

¿Qué son los bienes indivisibles y divisibles?

Cuando el bien proindiviso, por sus características, no admite división en partes alícuotas es un bien indivisible. Por ejemplo, si los herederos fuesen propietarios en proindiviso de un piso no podrían dividirlo.

Distinto es el caso de una finca rústica, un bien divisible, es decir, que sí es posible dividirlo en partes proporcionales.

¿Cómo es la compraventa de bienes proindiviso?

Una de las opciones que existen para extinguir un proindiviso es la compraventa. Para poder disfrutar del bien o de los rendimientos que éste de, uno de los cotitulares del bien podría vender su parte a otro de los copropietarios.

Proindiviso de bienes divisibles

Si el bien es divisible existen dos posibilidades:

• División del bien: Tiene que ser una medida que adopten todos los titulares de mutuo acuerdo y se tendrá que formalizar la nueva situación en una escritura pública.
• Venta del proindiviso: Se vende el bien y se reparte el dinero a cada titular proporcionalmente. La venta solo se puede dar si todos los propietarios están de acuerdo.

Proindiviso de bienes indivisibles

Si el bien es indivisible como es el caso de un piso, la única manera es que exista un acuerdo privado entre los copropietarios y se decida:

• Que uno de ellos compre al resto su parte o la permute por la parte de otros bienes que compartan.
• Que se venda el bien a un tercero, y se reparta la parte proporcional a cada copropietario.

¿Se puede extinguir un proindiviso por vía judicial?

Sí, es posible extinguir el proindiviso mediante acuerdo o procedimiento judicial. Es más fácil si el bien es divisible, por ejemplo una finca, que indivisible, como sería el caso de un piso.

En muchísimos casos existe al menos un propietario que no desea vender, ni comprar, ni llegar a un acuerdo coherente con el resto. La única vía que queda en estos casos es la judicial y será un Juez, mediante sentencia el que decida como ha de repartirse el bien.